Суд с застройщиком

Если Вы на этой странице, то почти наверняка Вы  столкнулись с недобросовестными компаниями – застройщиками , обещавшими недвижимость в многоквартирном доме  или загородном поселке.

Адвокаты нашего бюро, имеющие   многолетний опыт ведения судебных процессов с застройщиками, немало смогут рассказать об особенностях разрешения конфликтов, возникающих между такими горе-девелоперами  и гражданами, вложившими деньги в строющуюся  недвижимость.

Перспектива приобретения в собственность недвижимости,  по стоимости значительно меньше рыночной,  всегда привлекала и привлекает людей, стремящихся улучшить свои жилищные условия, а также тех, кто инвестирует в строительство с целью последующей перепродажи жилья.

История споров с застройщиками берет свое начало со времени появления в нашей стране компаний,  привлекающих денежных средства граждан для инвестирования строительства.

Идея долевого строительства не нова, она возникла в   Америке в начале 80-х годов, и являлась отголоском глобального экономического кризиса, захлестнувшего мир в то время .

Нестабильность экономики и  доходов населения стали почвой для зарождения и в нашем государстве института долевого строительства жилья.

Рост рынка долевого строительства при фактическом отсутствии правовой базы для его регулирования неизбежно привел к многочисленным судебным тяжбам  .

Суды с застройщиками имеют различную природу. В ряде случаев спор с застройщиком возникает вследствие недальновидности руководителей этих фирм, в иных —  в результате административных проволочек. Но в большинстве своем вследствие несовершенства законодательства, позволяющего отдельным недобросовестным застройщикам вводить в заблуждение  граждан, вкладывающих свои деньги в возводимые объекты недвижимости.

Споры граждан с застройщиками многоквартирных домов (МКД) и загородной (малоэтажной) недвижимости сходны по своей природе, и имеют, как правило, один предмет,  регулируются одними нормами права. Поэтому, относящееся к спорам в сфере многоэтажного строительства, в равной степени применимо и к спорам с застройщиками коттеджных поселков. Однако суды с застройщиками загородной недвижимости все же имеют свою собственную, присущую только им специфику. Это обусловлено более значимой для участника долевого строительства связью возводимого объекта недвижимости с земельным участком, его локализацией, рекреационными и другими свойствами.

Давайте  в первую очередь  рассмотрим проблематику судебных процессов с застройщиками многоквартирных домов, а затем отдельно коснемся споров, связанных с загородной недвижимостью.

Перечислим наиболее распространенные основания, являющиеся предметом исков, возникающих между участниками долевого строительства и организациями – застройщиками

Чаще всего это :

— нарушение сроков передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства;

— приостановка работ и консервирование строящегося объекта;

— признание права собственности на объект долевого строительства;

— передача участнику долевого строительства жилого помещения с недостатками, такими как: некачественные работы или материалы; несоответствие параметров жилого помещения, заявленных в договоре, проектной документации;

— отказ застройщика от возврата инвестированных средств участнику долевого строительства, вследствие нарушения сроков строительства или по другим основаниям, перечисленным в договоре или предусмотренным законом.

— навязывание застройщиком своей Управляющей компании (УК) и способа управления многоквартирным домом (МКД).

Перед тем, как кратко осветить различные виды судебных споров с застройщиком по предметному составу, обратим внимание заинтересованного читателя на наличие особенностей в договорном регулировании отношений между гражданами – дольщиками и организациями – застройщиками.

В конце 2004 года увидел свет небезызвестный   закон  от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в значительной степени защитивший права граждан – инвесторов.

Суд, рассматривающий спор с застройщиком, обязан применить данный закон в случае, если отношения сторон строятся на основании договора об участии в долевом строительстве, заключенного после вступления в силу названного закона.

Упомянутый закон, хотя и далек от совершенства, но в достаточной мере содержит механизмы правовой защиты граждан и юридических лиц – участников долевого строительства.

Поэтому , организации застройщики прибегают к различного рода юридическим схемам, позволяющим в правоотношениях с дольщиками – физическими и юридическими лицами, обойти стороной нормы   закона.

Наиболее распространенной схемой является заключение с участником долевого строительства предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение дольщиком гарантийной суммы в размере стоимости возводимого объекта недвижимости.

Проведя обзор практики адвокатов нашего бюро по судам с застройщиками, можно отметить двоякость подхода судебных органов к оценке правомерности заключения такого рода договоров в рассматриваемых отношениях.

С одной стороны, в соответствии со ст.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

С другой стороны, принцип свободы договора,  закрепленный в ст.421 Гражданского кодекса, предусматривает автономию воли сторон в определении условий договора, а также выборе его правовой конструкции.

Статьей 429 Гражданского кодекса предусмотрен такой вид договора, как предварительный договор, который содержит взаимные обязательства сторон по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ (оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд, рассматривающий спор между гражданином-инвестором и застройщиком, возникший их такого рода договора, неизбежно сталкивается с коллизией права при его разрешении.

И только грамотно выработанная правовая позиция адвоката, представляющего интересы гражданина-инвестора, и его своевременные процессуальные действия позволят доказать в суде с застройщиком притворность такого договора и применить к нему положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В противном случае, участник долевого строительства, вероятнее всего, останется ни с чем, поскольку юридическая тонкость предварительного договора состоит в том, что такой договор не несет для сторон имущественных обязательств, а порождает лишь только обязанность заключить основной договор в будущем. Кроме того, имеет свою специфику и срок, в течение которого обязательства предварительного договора имеют юридическую силу для сторон.

Теперь кратко коснемся разновидностей судов с застройщиками по их предметному составу.

  1. Нарушение сроков передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

При нарушении сроков передачи объекта недвижимости участник долевого строительства по своему усмотрению вправе в суде потребовать от застройщика:

— выплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п.2 ст.6 №214-ФЗ). Кроме того, застройщик обязан возместить  в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст.10 №214-ФЗ);

— расторжения договора, возврата денежных средств и возмещения убытков, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ст.9 №214-ФЗ).

Как правило, суд с застройщиком по вышеназванному предметному составу осложняется доказыванием момента возникновения у застройщика обязанности по передаче готового объекта недвижимости гражданину-дольщику. Это вызвано включением застройщиком в договор условий, позволяющих отодвинуть во времени дату передачи готового объекта на более поздний срок. Поскольку договор подписан, и его правила являются обязательными для сторон, только квалифицированному юристу в ходе суда с застройщиком под силу доказать недействительность таких его условий, какие ущемляют права участника долевого строительства.

В случае, если отношения сторон выстроены на предварительном договоре купли-продажи, суд, рассматривающий спор с застройщиком, при определении срока сдачи объекта будет руководствоваться положениями ст.429 Гражданского кодекса, а также ст.190 ГК. При этом следует особо отметить, что в случае , если суд придет к выводу о несогласованности в договоре даты сдачи объекта, и с момента заключения договора прошло более года, то договор может быть признан судом утратившим свою силу, что весьма негативно скажется на последствиях такого исхода для участника долевого строительства.

2. Приостановка работ и консервирование объекта строительства.

Любая приостановка работ либо консервирование строительства должны служить сигналом для граждан, вложивших денежные средства в возводимые объекты, к активным действиям, не терпящим отлагательств, потому как указанные признаки свидетельствуют о серьезной бреши в финансовом фундаменте компании-застройщика.

Особенность №214-ФЗ заключается в том, что земельный участок, на котором возводится объект недвижимости и, непосредственно, сам объект, находятся в залоге у участников долевого строительства. Однако не следует забывать, что, как правило, земельный участок и строящийся объект также находятся в залоге у банка, осуществляющего финансирование компании-застройщика, что значительно повышает финансовые риски граждан-инвесторов в случае суда, связанного с банкротством застройщика. Кроме того, следует обратить внимание на то, что суд с застройщиком по поводу обращения взыскания на предмет залога может быть инициирован заинтересованным лицом не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ст.14 №214-ФЗ).

Однако это не значит, что граждане-инвесторы должны сидеть сложа руки и ожидать истечения шестимесячного срока. Во-первых, они вправе инициировать суд с застройщиком и требовать расторжения договора по основанию, установленному  п.1.1 ст.9 №214-ФЗ, предусматривающему, что в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора.

Во-вторых, не лишним будет заявить о сложившейся ситуации в надзирающие и контролирующие органы. Во избежание проволочек, в такие органы следует обращаться строго в соответствии с их компетенцией. В данном случае целесообразнее обратиться к квалифицированному адвокату, поскольку подведомственная и территориальная принадлежность таких обращений весьма разнообразны.

3. Признание права собственности на объект долевого строительства.

Суд с застройщиком по вопросу признания права собственности на жилое помещение, как правило, возникает вследствие неисполнения застройщиком обязанности по передачи документов, необходимых для регистрации права собственности.

Застройщик по окончании строительства и принятия объекта госкомиссией, обязан предать в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию МКД или иного объекта недвижимости, а участнику долевого строительства – передаточный акт.

Отсутствие любого их названных документов является основанием для отказа регистрирующего органа зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект долевого строительства. В ряде случаев регистрирующий орган отказывает в регистрации права, в связи с запретом  органа административной власти на проведение регистрационных действий вследствие неисполнения застройщиком обязательств по инвестиционному контракту перед органом государственной или муниципальной власти.

В большинстве случаев суд с застройщиком по рассматриваемому основанию возникает из-за отказа или банального бездействия застройщика в отношении обязанности по предоставлению документов в регистрирующие органы и участникам долевого строительства.

Признать право собственности на объект долевого строительства, в перечисленных случаях, можно только инициировав суд с застройщиком.

Опытный адвокат подготовит к судебному процессу доказательную базу, и докажет наличие оснований для признания за участником долевого строительства права собственности на квартиру или другой объект недвижимости.

4. Передача участнику долевого строительства жилого помещения с недостатками, такими как: некачественные работы или материалы; несоответствие параметров жилого помещения, заявленных в договоре, проектной документации.

Суд с застройщиком по рассматриваемому основанию строится на нормах права, содержащихся в ст.ст.7, 9 №214-ФЗ, которые закрепляют следующие основные права участников долевого строительства:

— в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

—   участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

а) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

Кроме того, если участник долевого строительства заключил договор исключительно в целях приобретения жилья для личных, семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, суд, рассматривающий спор с застройщиком, обязан применить Закон РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, гражданин — участник долевого строительства  получает дополнительные гарантии защиты нарушенных прав, а также возможность компенсировать понесенные убытки, связанные с передачей застройщиком некачественного жилья.

5. Навязывание застройщиком своей Управляющей компании (УК) и способа управления многоквартирным домом (МКД).

Суд с застройщиком может возникнуть в результате включения застройщиком в договор условия, обуславливающего подписание передаточного акта заключением договора с определенной УК, как правило, аффилированной с компанией-застройщиком.

В результате этого участник долевого строительства лишен возможности оформить в собственность квартиру или иную недвижимость, не заключив договор на обслуживание с удобной застройщику УК.

Правовая позиция в процессе суда с застройщиком по данному основанию должна складываться, исходя из принципа оспоримости условий договора, ухудшающих права участников долевого строительства, по сравнению с  правилами, установленными нормативно-правовыми актами в области регулирования отношений между участниками долевого строительства жилья, в том числе, неоднократно упоминавшимся №214-ФЗ и Законом РФ «О Защите прав потребителей».

Кроме того, адвокаты нашего бюро готовы предложить пострадавшим участникам долевого строительства внесудебные методы выхода из подобных ситуаций. Вкратце, они заключаются в создании инициативных групп, состоящих из будущих собственников жилых помещений, проведении собраний по вопросам кондоминиума и выбора УК.

Суд с застройщиком малоэтажной (загородной недвижимости).

Как указывалось выше, нормы правового регулирования, относящиеся к отношениям сторон по поводу создания городских объектов недвижимости, в равной степени относятся и к отношениям организаций – застройщиков с участниками долевого строительства загородной недвижимости.

Однако существуют особенности, связанные со спецификой таких объектов, а также  связанные с вопросами земельного, природоохранного и прочего регулирования.

Предметом споров в судах с застройщиком загородной недвижимости наиболее часто является несоблюдение либо изменение застройщиком проектной документации, отступление от задекларированной проектной декларации, несоблюдение сроков сдачи объекта, претензии к качеству строительства.

Не касаясь рассмотренных выше предметов споров, рассмотрим случаи судов с застройщиками в связи отступлением от технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 №214-ФЗ).

В случае неисполнения этой обязанности застройщик по своему усмотрению вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Однако схема приобретения загородной недвижимости на условиях долевого участия выглядит несколько сложнее по сравнению со своим городским аналогом.

Не секрет, что после присоединения к территории Москвы ряда прилегающих районов вырос спрос на входящую в них землю, и, как следствие, выросла рыночная стоимость таких земель, что привело к активизации девелоперской деятельности на вновь присоединенных к мегаполису территориях.

В большинстве случаев схемы приобретения в собственность загородной недвижимости на условиях инвестиций частных инвесторов носят многоступенчатый характер.

Застройщики привлекают потенциальных дольщиков впечатляющими пейзажами на дорогостоящих интернет-сайтах, рекламными плакатами, изображающими поселки бизнес-класса. Проектная декларация застройщика позиционирует строящиеся поселки как недвижимость бизнес класса.

Но застройщик, в большинстве случаев, не торопится отражать все заявленные преимущества своего проекта в договорных обязательствах. Вначале будущему собственнику загородного дома предлагают приобрести земельный участок «в чистом поле». Вторым этапом застройщик создает некоммерческое партнерство (НП) собственников во главе с подконтрольным председателем, и все дальнейшие отношения строятся между застройщиком и подконтрольным ему НП путем заключения предварительных договоров, предполагающих передачу в будущем  объектов инфраструктуры поселка в собственность НП. Членские взносы участников партнерства аккумулируются, и в дальнейшем переводятся  в счет оплаты по предварительным договорам в качестве гарантийных сумм, обеспечивающих обязательства НП по заключению договоров купли-продажи объектов инфраструктуры поселка в будущем.

Причиной возникновения разногласий при реализации такой правовой конструкции, в итоге приводящих к суду с застройщиком, является полное отсутствие правовой защищенности владельцев земельных участков (они же члены НП), позволяющей застройщику практически беспрепятственно изменять условия предварительных договоров, вносить изменения в проектную документацию. Итог таких действий – суд с застройщиком, который будет представлять сложность даже для квалифицированного в этих вопросах адвоката.

Опыт, сложившийся из участия адвокатов нашего бюро в судах с застройщиками, выработал собственный алгоритм действий, понуждающий застройщика следовать требованиям проектной документации.

Вкратце, он представляет из себя ряд следующих мероприятий:

— формирование инициативной группы и уполномоченных лиц;

— организация и проведение строительно-технической экспертизы;

— составление и подача заявлений в контролирующие и надзирающие органы;

— признание недействительными решений правления и председателя НП;

— проведение внеочередного собрания членов НП с целью переизбрания председателя и правления;

— учреждение нового НП;

— суд с застройщиком с целью его понуждения следовать условиям проектной документации.

В заключение настоящей статьи отметим, что сложившаяся в настоящее время система российского судопроизводства, впрочем, как и зарубежная, предполагает наличие у участников процесса юридической грамотности. В последующем, при обжаловании решений государственных органов, судов, ссылка на незнание законов, процессуальных прав и обязанностей не может служить основанием для пересмотра или изменения таких решений.

Ввиду этого, самостоятельное ведение судебного процесса с застройщиком в большинстве случаев оборачивается для участника долевого строительства отрицательным результатом, поскольку штатные юристы застройщика годами «шлифуют» юридические схемы привлечения денег граждан для реализации своих проектов, по возможности максимально страхуя свои компании от претензий со стороны своих кредиторов.

Адвокаты нашего бюро готовы применить свои опыт и знания для разрешения ваших споров с застройщиками многоквартирных домом и загородной недвижимости.