Суд с застройщиком Урбан Групп/ Urban Group

Суд с застройщикомЕсли Вы на этой странице, то почти наверняка Вы  столкнулись застройщиком , обещавшим недвижимость бизнес-класса  в многоквартирном доме  или загородном поселке по ценам эконома  . Очередной  громкий скандал разразился в  Подмосковье с застройщиком из первой десятки — Урбан Групп/Urban Group . Дыра в бюджете компании по оценкам экспертов составляет 50 миллиардов рублей.

Что же делать десяткам тысяч дольщиков Урбан Групп/ Urban Group  , не получившим свои квартиры , нежилые и коммерческие помещения ? Ведь  среди них подавляющее большинство составляют ипотечники и молодые семьи , поверившие в  шикарные проекты Urban group  .

В текущий момент Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» подано заявление о банкротстве застройщика АО «Континент проект» в Арбитражный суд Московской области (АСМО).

То есть в результате рассмотрения судом данного заявления АО «Континент проект» может быть признан банкротом и в отношении него может быть открыто конкурсное производство (КП) в соответствии с параграфом 7 «Банкротство Застройщика» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщик может признан банкротом ТОЛЬКО на основании решения суда в открытом судебном заседании. Дата судебного заседания будет известна заранее. Одновременно с введением КП суд назначает конкурсного управляющего (КУ).  ФИО, адрес и иные реквизиты КУ также будут отражены в Определении суда.

Процесс рассмотрения заявления о признании должника банкротом довольно длительный, от 2 месяцев до нескольких лет. Заранее сообщить дату и время введения КП невозможно, поэтому остается следить за развитием событий на сайте суда.

После признания АО «Континент проект» банкротом, введении КП и назначении КУ сообщение об этом будет опубликовано в газете Коммерсантъ в разделе банкротств, а также на сайте bankrot.fedresurs.ru. Сообщение в печатной версии газеты публикуются только по субботам.

От даты публикации пойдет отсчет 90 дней, в течение которых кредиторы – участники строительства должны будут заявить свои требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений или реестр денежных требований. Такое заявление должно происходить путем направления соответствующего заявления со всеми приложениями в адрес Конкурсного управляющего АО «Континент проект» (КУ). Примерная рекомендованная форма заявления-требования будет размещена позднее.

С момента введения банкротства ВСЕ требования к должнику-застройщику могут предъявляться ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО через суд или КУ. Действия Росреестра по регистрации ДДУ или права собственности на построенные дома будут прекращены без решения суда или согласия КУ. Иного способа получить свою квартиру кроме как через банкротство или иное решение суда, невозможно. Поэтому вариант – подождать пока построят, а потом прийти со своим зарегистрированным ДДУ – не получиться.

Все имущество, права на которые не будут заявлены должным образом в банкротстве, поступит в конкурсную массу. Для жилых помещений надлежащий способ достаточно простой – направление заявления в адрес КУ.

Более 10 лет мы занимаемся  проблемными застройщиками  , такими как СУ-155, «Недаркал», и вот теперь Урбан Групп/Urban Group и  оказываем  нашим доверителям следующие услуги  в переговорах с ними и в суде  :Участие в переговорах между сторонами на всех стадиях сделки.

  • Составление претензий в адрес Урбан Групп/Urban Group  и исков в суд с приложением   всех необходимых для принятия иска  документов;
  • Контроль регистрации иска в суде и назначении даты судебного заседания ;
  • Сопровождение приобретения права требования на новостройку, как в порядке 214-ФЗ, так и в судебном порядке.

Адвокаты нашего бюро немало смогут рассказать об особенностях судов с застройщиками , такими как СУ-155, Урбан Групп/ Urban Group   и гражданами, вложившими подчас последние  деньги в строящуюся  недвижимость.

Сейчас, когда все ресурсы , позволяющие решить проблемы с Urban Group исчерпаны, мы готовы помочь  нашим доверителям получить свои квартиры , кладовки , машиноместа , коммерческие помещения  через суд. В частности  :

  • признать право собственности  на возведенный объект долевого строительства;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков передачи объекта ;
  • расторгнуть договор  и взыскать денежные средства с застройщика в полном объеме плюс штрафные санкции;
  • исполнить решение суда в случае если застройщик уклоняется сделать это добровольно ;
  • взыскать  с застройщика понесенные расходы за  приведение помещения в состоящие соответствующее условиям договора
  • сопровождать процедуру банкротства.

Материалы по теме :

По нашей практике наиболее распространенные причины судов  между дольщиками  и  застройщиками:

  1. нарушение сроков передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства;
  2. приостановка работ и консервирование строящегося объекта;
  3. признание права собственности на объект долевого строительства;
  4. передача участнику долевого строительства жилого помещения с недостатками, такими как: некачественные работы или материалы; несоответствие параметров жилого помещения, заявленных в договоре, проектной документации;
  5. отказ застройщика от возврата инвестированных средств участнику долевого строительства, вследствие нарушения сроков строительства или по другим основаниям, перечисленным в договоре или предусмотренным законом.
  6. навязывание застройщиком своей Управляющей компании (УК) и способа управления многоквартирным домом (МКД).

Перед тем, как осветить виды судебных споров с застройщиком  обратим внимание на наличие особенностей договоров между  дольщиками и  застройщиками.

В конце 2004 года вступил в силу   закон  от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в значительной степени защитивший права граждан – инвесторов.

Суд, рассматривающий спор с застройщиком, обязан применить данный закон в случае, если отношения сторон строятся на основании договора об участии в долевом строительстве, заключенного после вступления в силу названного закона.

Упомянутый закон, хотя и далек от совершенства, но в достаточной мере содержит механизмы правовой защиты граждан и юридических лиц – участников долевого строительства.

Поэтому ,  застройщики прибегают к различного рода юридическим схемам, позволяющим в правоотношениях с дольщиками – физическими и юридическими лицами, обойти стороной нормы  закона.

Наиболее распространенной схемой является заключение с участником долевого строительства предварительного договора купли-продажи, предусматривающего внесение дольщиком гарантийной суммы в размере стоимости возводимого объекта недвижимости.

Проведя обзор практики адвокатов нашего бюро по судам с застройщиками, можно отметить двоякость подхода судебных органов к оценке правомерности заключения такого рода договоров в рассматриваемых отношениях.

С одной стороны, в соответствии со ст.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

  1. на основании договора участия в долевом строительстве;
  2. путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
  3. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

С другой стороны, принцип свободы договора,  закрепленный в ст.421 Гражданского кодекса, предусматривает автономию воли сторон в определении условий договора, а также выборе его правовой конструкции.

Статьей 429 Гражданского кодекса предусмотрен такой вид договора, как предварительный договор, который содержит взаимные обязательства сторон по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ (оказании услуг) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд, рассматривающий спор между гражданином-инвестором и застройщиком, возникший их такого рода договора, неизбежно сталкивается с коллизией права при его разрешении.

И только грамотно выработанная правовая позиция адвоката, представляющего интересы гражданина-инвестора, и его своевременные процессуальные действия позволят доказать в суде с застройщиком притворность такого договора и применить к нему положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В противном случае, участник долевого строительства, вероятнее всего, останется ни с чем, поскольку юридическая тонкость предварительного договора состоит в том, что такой договор не несет для сторон имущественных обязательств, а порождает лишь только обязанность заключить основной договор в будущем. Кроме того, имеет свою специфику и срок, в течение которого обязательства предварительного договора имеют юридическую силу для сторон.

Приведем краткий перечень оснований  для обращения в суд с иском к  застройщику  :

  1. Нарушение сроков передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства.

При нарушении сроков передачи объекта недвижимости участник долевого строительства по своему усмотрению вправе в суде потребовать от застройщика:

  • выплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п.2 ст.6 №214-ФЗ). Кроме того, застройщик обязан возместить  в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст.10 №214-ФЗ);
  • расторжения договора, возврата денежных средств и возмещения убытков, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ст.9 №214-ФЗ).

Как правило, суд с застройщиком по вышеназванному предметному составу осложняется доказыванием момента возникновения у застройщика обязанности по передаче готового объекта недвижимости гражданину-дольщику. Это вызвано включением застройщиком в договор условий, позволяющих отодвинуть во времени дату передачи готового объекта на более поздний срок. Поскольку договор подписан, и его правила являются обязательными для сторон, только квалифицированному юристу в ходе суда с застройщиком под силу доказать недействительность таких его условий, какие ущемляют права участника долевого строительства.

В случае, если отношения сторон выстроены на предварительном договоре купли-продажи, суд, рассматривающий спор с застройщиком, при определении срока сдачи объекта будет руководствоваться положениями ст.429 Гражданского кодекса, а также ст.190 ГК. При этом следует особо отметить, что в случае , если суд придет к выводу о несогласованности в договоре даты сдачи объекта, и с момента заключения договора прошло более года, то договор может быть признан судом утратившим свою силу, что весьма негативно скажется на последствиях такого исхода для участника долевого строительства.

2. Приостановка работ и консервирование объекта строительства.

Любая приостановка работ либо консервирование строительства должны служить сигналом для граждан, вложивших денежные средства в возводимые объекты, к активным действиям, не терпящим отлагательств, потому как указанные признаки свидетельствуют о серьезной бреши в финансовом фундаменте компании-застройщика.

Особенность №214-ФЗ заключается в том, что земельный участок, на котором возводится объект недвижимости и, непосредственно, сам объект, находятся в залоге у участников долевого строительства. Однако не следует забывать, что, как правило, земельный участок и строящийся объект также находятся в залоге у банка, осуществляющего финансирование компании-застройщика, что значительно повышает финансовые риски граждан-инвесторов в случае суда, связанного с банкротством застройщика. Кроме того, следует обратить внимание на то, что суд с застройщиком по поводу обращения взыскания на предмет залога может быть инициирован заинтересованным лицом не ранее чем через шесть месяцев после:

  1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (ст.14 №214-ФЗ).

Однако это не значит, что граждане-инвесторы должны сидеть сложа руки и ожидать истечения шестимесячного срока. Во-первых, они вправе инициировать суд с застройщиком и требовать расторжения договора по основанию, установленному  п.1.1 ст.9 №214-ФЗ, предусматривающему, что в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора.

Во-вторых, не лишним будет заявить о сложившейся ситуации в надзирающие и контролирующие органы. Во избежание проволочек, в такие органы следует обращаться строго в соответствии с их компетенцией. В данном случае целесообразнее обратиться к квалифицированному адвокату, поскольку подведомственная и территориальная принадлежность таких обращений весьма разнообразны.

3. Признание права собственности на объект долевого строительства.

Суд с застройщиком по вопросу признания права собственности на жилое помещение, как правило, возникает вследствие неисполнения застройщиком обязанности по передачи документов, необходимых для регистрации права собственности.

Застройщик по окончании строительства и принятия объекта госкомиссией, обязан предать в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию МКД или иного объекта недвижимости, а участнику долевого строительства – передаточный акт.

Отсутствие любого их названных документов является основанием для отказа регистрирующего органа зарегистрировать в установленном порядке право собственности на объект долевого строительства. В ряде случаев регистрирующий орган отказывает в регистрации права, в связи с запретом  органа административной власти на проведение регистрационных действий вследствие неисполнения застройщиком обязательств по инвестиционному контракту перед органом государственной или муниципальной власти.

В большинстве случаев суд с застройщиком по рассматриваемому основанию возникает из-за отказа или банального бездействия застройщика в отношении обязанности по предоставлению документов в регистрирующие органы и участникам долевого строительства.

Признать право собственности на объект долевого строительства, в перечисленных случаях, можно только инициировав суд с застройщиком.

Опытный адвокат подготовит к судебному процессу доказательную базу, и докажет наличие оснований для признания за участником долевого строительства права собственности на квартиру или другой объект недвижимости.

4. Передача участнику долевого строительства жилого помещения с недостатками, такими как: некачественные работы или материалы; несоответствие параметров жилого помещения, заявленных в договоре, проектной документации.

Суд с застройщиком по рассматриваемому основанию строится на нормах права, содержащихся в ст.ст.7, 9 №214-ФЗ, которые закрепляют следующие основные права участников долевого строительства:

— в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков;

—   участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  1. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

Кроме того, если участник долевого строительства заключил договор исключительно в целях приобретения жилья для личных, семейных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, суд, рассматривающий спор с застройщиком, обязан применить Закон РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, гражданин — участник долевого строительства  получает дополнительные гарантии защиты нарушенных прав, а также возможность компенсировать понесенные убытки, связанные с передачей застройщиком некачественного жилья.

5. Навязывание застройщиком своей Управляющей компании  и способа управления многоквартирным домом .

Суд с застройщиком может возникнуть в результате включения застройщиком в договор условия, обуславливающего подписание передаточного акта заключением договора с определенной УК, как правило, аффилированной с компанией-застройщиком.

В результате этого участник долевого строительства лишен возможности оформить в собственность квартиру или иную недвижимость, не заключив договор на обслуживание с удобной застройщику УК.

Правовая позиция в процессе суда с застройщиком по данному основанию должна складываться, исходя из принципа оспоримости условий договора, ухудшающих права участников долевого строительства, по сравнению с  правилами, установленными нормативно-правовыми актами в области регулирования отношений между участниками долевого строительства жилья, в том числе, неоднократно упоминавшимся №214-ФЗ и Законом РФ «О Защите прав потребителей».

Кроме того, адвокаты нашего бюро готовы предложить пострадавшим участникам долевого строительства внесудебные методы выхода из подобных ситуаций. Вкратце, они заключаются в создании инициативных групп, состоящих из будущих собственников жилых помещений, проведении собраний по вопросам кондоминиума и выбора УК.

Не касаясь рассмотренных выше предметов споров, рассмотрим случаи судов с застройщиками в связи отступлением от технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1 ст.7 №214-ФЗ).

В случае неисполнения этой обязанности застройщик по своему усмотрению вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Опыт, сложившийся из участия адвокатов нашего бюро в судах с застройщиками, выработал собственный алгоритм действий, понуждающий застройщика следовать требованиям проектной документации.

Вкратце, он представляет из себя ряд следующих мероприятий:

  • формирование инициативной группы и уполномоченных лиц;
  • организация и проведение строительно-технической экспертизы;
  • составление и подача заявлений в контролирующие и надзирающие органы;
  • признание недействительными решений правления и председателя НП;
  • проведение внеочередного собрания членов НП с целью переизбрания председателя и правления;
  • учреждение нового НП;
  • суд с застройщиком с целью его понуждения следовать условиям проектной документации.

В заключение отметим, что сложившаяся в настоящее время система российского судопроизводства предполагает наличие у участников процесса юридической грамотности. В последующем, при обжаловании решений государственных органов, судов, ссылка на незнание законов, процессуальных прав и обязанностей не может служить основанием для пересмотра или изменения таких решений.

Ввиду этого, самостоятельное ведение судебного процесса с застройщиком в большинстве случаев оборачивается для участника долевого строительства отрицательным результатом, поскольку штатные юристы застройщика годами «шлифуют» юридические схемы привлечения денег граждан для реализации своих проектов, по возможности максимально страхуя свои компании от претензий со стороны своих кредиторов.

Адвокаты нашего бюро готовы применить свои опыт и знания для разрешения ваших споров с застройщиками многоквартирных домом и загородной недвижимости.