Оспаривание кадастровой стоимости

Для чего нужно оспаривать кадастровую стоимость?

 Случай первый. Вы являетесь физическим или юридическим лицом – собственником недвижимого имущества: земельного участка; нежилого помещения; дорогостоящей квартиры; здания;  сооружения  и т.п.

Как собственник объекта недвижимости, вы обязаны уплачивать предусмотренные налоговым законодательством платежи в бюджет соответствующего субъекта РФ.

Налоговой базой для расчета обязательства в виде налоговых платежей принимается кадастровая стоимость объекта недвижимости, собственником которой является физическое или юридическое лицо.

Таким образом, от корректности расчета кадастровой стоимости зависит размер налога, который собственники недвижимого имущества обязаны уплачивать в бюджет субъекта, где такое имущество расположено. Не лишним будет заметить, что чем меньше налоговая база, т.е. кадастровая стоимость объекта недвижимости, тем ниже величина рассчитываемого налогового платежа, который обязан уплатить собственник недвижимости.

 Случай второй. Организация является арендатором государственного или муниципального имущества, и размер арендных платежей рассчитывается исходя их кадастровой стоимости арендуемого объекта.

В этом случае, такая организация является заинтересованным лицом, и вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, который она арендует. Снижение кадастровой стоимости приведет к уменьшению арендной ставки, и, как следствие, снижению платежей за аренду объекта недвижимости.

Случай третий. Вы являетесь собственником здания, строения, сооружения или обладателем права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и имеете  право на выкуп или приобретение права аренды такого земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.

При выкупе земли под строением  или приобретении права аренды цена земельного участка будет зависеть от его кадастровой стоимости.

Несомненно, в ваших интересах снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости и привести к ее реальной величине.

Вследствие чего кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть значительно выше рыночной?

Методика расчета кадастровой стоимости основана на получении информации о стоимости объекта, полученной из открытых источников, где испрашиваемая продавцом цена зачастую не соответствует реальной рыночной стоимости недвижимости.

Специфика кадастровой оценки недвижимости не предусматривает индивидуализированного подхода к показателям объекта оценки, т.е. не учитывает факторы, существенно влияющие на реальную стоимость недвижимого имущества.

Согласитесь, земельный участок с транспортной доступностью,  пограничным газопроводом и электроснабжением не может стоить столько же, сколько аналогичный без соответствующих атрибутов. Достаточно часто увеличение кадастровой стоимости происходит вследствие неправильного отнесения земельного участка к той или иной категории земель.

Перечисленные факторы приводят к значительному завышению кадастровой стоимости объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью.

На сколько можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Целью оспаривания кадастровой стоимости является снижение налоговых платежей, снижения арендной ставки или выкупной цены объекта недвижимости. Принимая решение о начале процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, собственнику объекта недвижимости необходимо понимать, какую выгоду он извлечет в случае положительного разрешения его заявления.

Размер снижения кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости зависит от характеристик самого объекта, поэтому каждая ситуация требует детального анализа.

В процентном показателе кадастровую стоимость можно снизить на 30% – 90%.

Для предварительной оценки объекта недвижимости, как правило, необходимо предоставить следующую информацию: правоустанавливающие документы; кадастровый паспорт; технический паспорт, договор купли-продажи; справка о балансовой стоимости и пр. В ряде случаев оценщик может запросить дополнительный документы, касающиеся объекта недвижимости.

Целесообразность процедуры оспаривания кадастровой стоимости зависит от начального размера спорной кадастровой стоимости, индивидуальных особенностей объекта недвижимости, целей ради которых такая процедура производится (снижение налога, выкупной цены, арендных платежей).

Затраты на процедуру оспаривания кадастровой стоимости складываются из стоимости услуг по составлению отчета об оценке объекта недвижимости, положительного заключения эксперта о достоверности такого отчета, услуг профессиональных юристов, сопровождающих процедуру оспаривания в Комиссии при Росреестре или суде.

Стоимость отчета об оценке и положительного заключения эксперта зависит от характеристики объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, квартира). Средний показатель по оценке объектов, находящихся в Москве и области, — от 50 до 90 тысяч рублей.

Затраты на услуги поверенных, представляющих интересы собственника (арендатора, покупателя) в Комиссии или суде в московском регионе составляют от 60 тыс. руб. и выше в зависимости от сложности и объема работы.

Таким образом, предварительно сопоставив кадастровую и реальную рыночную стоимость объекта недвижимости и процент снижения налогового бремени (арендных платежей, выкупной цены)  с размером предстоящих затрат, собственник либо заинтересованное лицо может принять решение о начале или нецелесообразности процедуры оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости

Оспорить кадастровую стоимость можно в административном и судебном порядке.

Административный порядок предусматривает обращение заинтересованного лица с соответствующим заявлением в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости. Такие комиссии сформированы при ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по каждому субъекту РФ.

Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссии  заинтересованное лицо заполняет заявление установленного образца и прикладывает к нему пакет документов, обосновывающих содержащиеся в заявлении требования: отчет об оценке; положительное экспертное заключение; кадастровый паспорт участка с ситуационным планом (для земельных участков); нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа, прочие документы, обосновывающие заявление заинтересованного лица.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости в суде имеет более сложный процессуальный порядок.

Для юридических лиц судебная защита по данной категории дел доступна только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Это означает, что юридические лица в суде могут лишь оспорить отказ комиссии в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо, обратиться в суд, если заявление не рассмотрено комиссией в течение установленного законом срока.

Для физических лиц предварительное обращение в комиссию необязательно.

Порядок обращения в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Помимо требований, предъявляемых КАС РФ, исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям Гражданского процессуального кодекса РФ, в частности, положениям его ст.ст. 131, 132.

В настоящий момент существует закрытый перечень оснований для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Первое из них предусматривает оспаривание по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Для выявления таких оснований необходимо обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, а также сведений, использованных при определении кадастровой стоимости в соответствующее территориальное Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Второе основание вытекает из предусмотренного законодательством права заявителя  самостоятельно заказать проведение индивидуальной оценки объекта недвижимости. Фактически речь идет не об оспаривании кадастровой стоимости, а предусмотренном законом праве заинтересованного лица  требовать приведения кадастровой стоимости к его реальной рыночной стоимости.

В итоге  устанавливается реальная рыночная стоимость недвижимости на основании оценки объекта и положительного экспертного заключения о достоверности такого отчета. Однако надо помнить, что рыночная стоимость должна быть установлена оценщиком на дату проведения кадастровой оценки. В противном случае, суд откажет в удовлетворении требований.

Оптимальным способом снижения кадастровой стоимости в судебном порядке является подача искового заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости с приложенным отчетом независимого оценщика.

Завершающий этап оспаривания результатов кадастровой оценки заключается в том, что  собственник должен уведомить УФРС и ФНС об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в случае положительного решения комиссии либо суда.

Оспаривание кадастровой стоимости относится к одному из самых сложных категорий дел и таит в себе множество подводных камней.

Несомненно, попытка собственника или заинтересованного лица самостоятельно оспорить результаты кадастровой оценки приведет к безрезультатной потере времени и денег.

Наше адвокатское бюро оказывает услуги физическим и юридическим лицам по уменьшению кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков; домов; нежилых помещений; дорогостоящих жилых квартир, зданий, сооружений.